MỘT SỐ Ý KIẾN GÓP PHẦN HOÀN THIỆN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI NĂM 2023

     Thứ nhất, về “Áp dụng pháp luật”:

     Khoản 2 Điều 4 Dự thảo quy định: “Trường hợp luật khác ban hành sau ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành cần quy định đặc thù về quản lý, sử dụng đất khác với quy định tại Luật Đất đai thì phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, nội dung thực hiện theo quy định của Luật khác đó; trường hợp luật khác không quy định cụ thể thì áp dụng quy định của Luật Đất đai”.

     Quy định này về cơ bản đảm bảo nguyên tắc áp dụng pháp luật, đó là: Trong trường hợp các văn bản pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản được ban hành sau để đảm bảo các quy phạm pháp luật được chọn được áp dụng phù hợp với thực tế.

     Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với các văn bản được ban hành sau phải bao quát được các văn bản ban hành trước, phân tích được các khía cạnh khoa học, còn phù hợp của văn bản trước, đồng thời, thấy được các khía cạnh không còn phù hợp của các quy định đã ban hành để có quy định khác.

     Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là: nếu văn bản mới có quy định khác so với văn bản cũ, trong đó xác định cần phải áp dụng quy định của văn bản mới, nhưng quy định đó lại không khoa học, không thực sự đáp ứng yêu cầu thực tiễn đòi hỏi, nếu vẫn áp dụng các quy định của văn bản luật mới sẽ không đảm bảo tính khoa học, vi phạm nguyên tắc quản lý, sử dụng đất đai và phá vỡ tính đồng bộ của hệ thống văn bản pháp luật hiện hành, do vậy nên chăng bổ sung quy định rõ về trách nhiệm áp dụng văn bản quy phạm pháp luật trong trường hợp có xung đột quy định giữa văn bản Luật Đất đai và văn bản được ban hành sau để tránh tình trạng đã phân tích ở trên.

     Thứ hai, về “Nguyên tắc sử dụng đất”:

     Khoản 1 Điều 6 Dự thảo quy định: “Đúng mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất”.

     Về vấn đề này, nếu việc sử dụng đất chỉ cần tuân thủ đúng mục đích và không phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Nhà nước phê duyệt là chưa đủ, bởi lẽ: Quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện rõ nét trong hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, mọi chủ thể thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất đều phải tuân thủ dúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền của Nhà nước với hai tư cách: đại diện chủ sở hữu đất đai và chủ thể quản lý thống nhất về đất đai trên phạm vi toàn lãnh thổ.

     Do vậy, nên chăng sửa tên điều luật là: “Nguyên tắc quản lý và sử dụng đất”, đồng thời bổ sung nội dung nguyên tắc là “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất”.

     Thứ ba, về người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất giao để quản lý (theo quy định của Điều 8 Dự thảo):

     Trong thực tế thời gian qua, ở nhiều địa phương cơ sở - nơi trực tiếp nắm bắt mọi diễn biến sử dụng đất trên địa bàn, nhưng chính quyền chưa thực hiện hoạt động quản lý đối với “đất chưa sử dụng”, để xảy ra hiện tượng tự phát sử dụng đất của người dân nên chưa phát huy được hiệu quả của các loại đất. Do vậy, trong văn bản Luật Đất đai cần bổ sung quy định về trách nhiệm trước Nhà nước của người đứng đầu chính quyền trong việc không đưa các diện tích “đất chưa sử dụng” vào quản lý sử dụng, gây lãng phí lớn về đất đai.

     Thứ tư, về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

     Khoản 1 Điều 29 Dự thảo quy định: “Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền đó khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

     Việc xác định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất có ý nghĩa quyết định tính hợp pháp của các hành vi của người sử dụng đất. Đối với trường hợp được thừa kế quyền sử dụng đất, thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Dự thảo quy định bao gồm hai trường hợp, trong đó có trường hợp: đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Tuy nhiên trong toàn văn Dự thảo không có quy định vềđủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi được nhận thừa kế.

     Việc bổ sung quy định về đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cần thiết.

     Thứ năm, về thời hạn sử dụng đất:

     Điều 165 Dự thảo quy định về “Đất sử dụng ổn định lâu dài” đang thiếu, cần bổ sung quy định về trường hợp: Cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất hoặc làm thủ tục pháp lý để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các căn hộ chung cư và các công trình có liên quan đến toà nhà chung cư, bởi lẽ: Trong thực tiễn hiện nay, số lượng những toà nhà chung cư và công trình gắn với toà nhà chung cư là phổ biến. Nếu không quy định quyền được sử dụng đất ổn định lâu dài của các cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất hoặc đang làm thủ tục pháp lý để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đối với căn hộ chung cư thì sẽ gây ảnh hưởng không tốt đến đời sống của các cá nhân, hộ gia đình đó, đồng thời không góp phần phục vụ mục tiêu đô thị hoá trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.